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[경제] 재건축 규제 풀어 부동산 거래 활성화 노린다, 반대 목소리도 높아
상생과통일 포럼 조회수:1017
2014-09-01 19:05:00

재건축 규제 풀어 부동산 거래 활성화 노린다. 

국토교통부는 당정협의를 거쳐 1일  '규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안'(9·1 부동산 대책)을 발표했다.

서승환 국토교통부 장관은 "과감한 규제 합리화를 통해 주택 시장 활력을 회복하고 전세 수요의 매매 전환을 통해 전세 시장의 동반안정을 도모하면서 공공부문의 역량을 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화 등에 집중하고 민간의 임대 시장 참여를 적극 유도해 나가기로 했다"고 말했다.

이번 대책은 규제완화를 통해 도심의 재건축을 쉽게 하면서도 신규 공급물량을 줄여 아파트 값을 띄우고 이를 통해 부동산 거래를 활성화 시키겠다는 정부의 확고한 의지로 읽힌다.

지난 7·24 대책이 부동산담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 완화를 골자로 해 돈줄을 푸는 것이었다면, 이번 9·1 대책은 주택시장 활성화에 장애가 되는 빗장을 푸는 규제 완화에 초점이 맞춰져있다. 7·24 대책 이후 강남권을 중심으로 집값이 조금씩 꿈틀대기 시작한 상황에서 이번 기회에 규제까지 완화해 부동산 경기 활성화를 통해 내수 경기를 진작시키려는 의도가 보여진다.

구체적으로 지방자치단체에 따라 준공 후 20∼40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 완화된다. 이 경우 재건축 연한을 40년으로 정해놓은 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등에서 재건축 연한이 단축되는 효과를 보게 된다.재건축 연한은 재건축 사업을 위한 최소한의 요건으로 이를 채워야 안전진단을 받을 수 있다.

또 주차장 부족이나 배관 노후화, 층간소음, 낮은 에너지 효율 등으로 생활 불편이 크면 재건축이 가능하도록 안전진단에서 '주거환경'의 평가 비중을 높이기로 했다. 현재 15%인 주거환경의 비중을 40% 정도로 끌어올려 연한만 채우면 큰 어려움 없이 재건축 시행이 가능하도록 조치했다.

수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 전용면적 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 확보해야 하는 요건 중 연면적 기준이 폐지된다. 이렇게 하면 앞으로는 85㎡ 이하를 가구 수 기준으로 60% 이상만 지으면 된다.

재개발 사업 때 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 임대주택 의무건설 비율도 완화된다. 종전의 연면적 기준은 폐지되고 가구 수 기준도 최대 5%포인트 인하해 수도권은 15%, 비수도권은 12% 이하를 짓도록 했다.

부동산 업계는 이번 연한 단축과 안전진단 규제 완화로 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 1∼14단지 2만6,629가구가 가장 혜택을 볼 것으로 내다봤다.목동 아파트단지는 1985년 말부터 1988년 말까지 준공한 아파트로 5층 이하의 저층과 15층 이하의 고층 아파트가 혼합돼 있다.용적률이 단지별로 110∼160%대로 낮은 편이고, 양천구 등이 재건축 기본계획도 수립해놓은 상태여서 앞으로 재건축 관련 논의가 활발하게 진행될 전망이다.

또 노원구 상계 주공 1~16단지 3만여가구, 하계·건영·벽산·미성·극동·우성 등 개별 아파트 단지 등이 이번 연한 단축의 혜택을 받게 됐다.

강남권에서는 송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트(4,494가구), 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5,540가구), 문정시영(1,396가구), 삼풍(2,390가구) 등이 수혜 대상으로 꼽힌다.

하지만 용적률이 200% 내외인 단지는 재건축 연한이 완화되더라도 사업성 문제로 재건축 추진이 쉽지 않을 전망이다. 일반 분양분이 거의 없어 조합원의 추가부담금이 크기 때문이다.

전문가들은 "연한 단축 등으로 재건축 사업이 빨라졌다는 점에서 기대감은 줄 수 있으나 대부분의 단지는 실제 사업추진까지 시간이 오래 걸릴 것"이라며 "실제 재건축이 가능한 곳은 시세 차익이 가능한 강남권 아파트가 될 것"이라고 전망했다.

이에 대해 국토부 관계자는 이에 대해 "서울에서 1987년부터 1991년에 준공한 24만8,000가구의 아파트중 강남 3구 아파트는 3만7,000가구로 14.8%에 불과하고 나머지는 비강남권에 위치한다"며 "또한 용적률 200% 이상 단지는 재건축 추진이 쉽지 않아 강남 특혜라고 볼 수 없다"고 말했다.

- 대규모 택지개발 폐지 및 청약 제도 간소화

분당·일산 등 대규모 신도시 건설의 근거가 됐던 택지개발촉진법은 폐지된다. 앞으로는 이 같은 대규모의 도시 개발을 통해 주택을 공급하지 않겠다는 상징적 의미가 담긴 조치다. 올해 중 법이 폐지되면 1980년 도입 이래 34년 만에 신도시 건설의 법적 토대가 소멸된다.

2017년까지 3년간 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정도 중단하기로 했다.

개발제한구역을 해제한 면적이 50% 이상인 수도권 공공택지지구에서 시행되는 전매 제한과 의무거주는 기한이 완화된다. 전매 제한은 2∼8년에서 1∼6년으로, 의무거주는 1∼5년에서 0∼3년으로 단축된다.

수도권과 혁신도시 등에서 신규주택의 공급 과잉 우려가 나오고 있는 점을 반영해 LH 분양 물량의 일부를 시범적으로 후분양으로 전환하고, LH 토지은행을 통해 민간에 택지를 공급하는 시기도 조절하기로 했다.

이와 함께 청약제도에서 1순위의 요건이 현행 가입 2년에서 가입 1년으로 완화되고, 국민주택은 13단계, 민영주택(85㎡ 이하)은 5단계로 나뉘어 있는 입주자 선정 절차가 3단계씩으로 대폭 간소화된다.

또 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제는 내년 1월부터 시장·군수·구청장이 공급 물량의 40% 이내에서 자율적으로 운영할 수 있게 된다. 지자체 여건에 따라 100% 추첨으로 공급할 수도 있게 되는 것이다.

또 민영주택 가점제에서 2주택 이상 보유자에게 주택 한 채당 5∼10점을 감점하던 제도는 중복 차별이라고 보고 폐지하기로 했다.

청약저축·청약예금·청약부금·청약종합저축 등 4종류에 달하는 청약통장은 청약종합저축으로 일원화되고, 청약통장으로 받을 수 있는 주택은 국민주택과 민영주택 2가지로 줄어든다.

- 대출 금리 인하 등 금융·세제 지원 확대 계속

서민들의 주거안정을 위해 '내 집 마련 디딤돌 대출'에 대한 지원을 확대하기로 했다. 집값이 떨어져 담보가치가 대출금보다 작아져도 담보주택만 내놓으면 되는 '유한책임대출(비소구대출)' 제도를 소득이 낮은 계층에 대해 시범적으로 도입한다.

또 시중은행의 수준에 맞춰 디딤돌 대출의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 조정하고 시중금리와 역전되지 않도록 디딤돌 대출 금리도 0.2%포인트 인하하기로 했다.

속칭 '깡통전세'로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 수도권은 3억원에서 4억원으로, 나머지 지역은 2억원에서 3억원으로 상향 조정하고, 근로자서민 전세자금 대출 요건을 부부 합산 연소득 5천만원 이내에서 6천만원으로 올린다.

LH 임대주택 거주자가 전세 또는 월세로 자유롭게 전환할 수 있도록 50%인 보증금 전환의 상한선을 단계적으로 완화하기로 했다.

이 밖에 가을 이사철을 맞아 임대주택의 공급을 단기적으로 확대하고 임대주택 시장에 민간 참여가 활발해지도록 임대주택 리츠(부동산 투자회사)에 대한 취득세·재산세 감면을 유지하는 등 세제·금융 지원을 계속 하기로 했다.

서 장관은 "앞으로 대책과 관련해 하위법령 개정 등 정부가 자체적으로 추진할 수 있는 과제를 우선 처리하고 법률 개정이 필요한 과제는 국회 협조를 얻어 추진할 것"이라고 말했다.·

반면에 반대의 목소리도 높다. 시민단체들은 “최경환 후보자를 중심으로 한 박근혜 정부 2기 경제팀이 ‘부동산 시장 정상화’ 라는 미명 아래 국가경제가 위기로 내몰리든 말든, 가계부채를 더 늘리고 부동산 거품을 부풀려서라도 무조건 경기만 띄우자는 폭주를 준비 중인 것은 아닌지 우려스럽기만 하다”고 비판했다.  

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